Wartość nieruchomości jest podstawową kategorią w procesie szacowania. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny określa trzy rodzaje wartości nieruchomości, z których najważniejszą jest wartość rynkowa.
Według art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz.U. z 2000 Nr 46, poz. 543 z późniejszymi zmianami) definicja wartości rynkowej brzmi:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”.
Należy jednak przyjąć następujące założenia:
– strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami
– strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
– strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę
– strony nie działały w sytuacji przymusowej
– upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku
Ustalona w procesie wyceny wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w momencie wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Rzeczoznawca majątkowy powinien określić w operacie szacunkowym datę, ustalenia wartości rynkowej. Ustalona już wartość rynkowa nieruchomości nie powinna zawierać sum odpowiadających podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem.
Z racji tego, że istnieje wiele rodzajów wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest określić w operacie szacunkowym i uzasadnić rodzaj zastosowanej wartości rynkowej jako podstawy wyceny.
